Rita Márquez
Ya entraron en efecto las modificaciones con la nueva ley de alquileres sancionada en julio pasado y eto traerá numerosos cambios en la relación entre los inquilinos y los propietarios.
A la suba de los precios, se suman las consecuencias de una menor oferta y más demanda.
Por otra parte, los brokers advierten sobre la caída en el mercado. En este contexto, los inquilinos a los que se les venció el contrato en los últimos 12 meses, tendrán que firmar uno nuevo, que estará regido por la nueva ley de los alquileres que propone importantes cambios.
La actualización del alquiler deberá ser anual. Hasta ahora, los aumentos se acordaban entre las partes: en general se cerraban actualizaciones cada seis meses que variaban entre 15 y el 20 %. Esto le daba al inquilino cierta previsibilidad de cuánto debía pagar durante la duración del contrato. Hoy, el propietario del inmueble tendrá durante el primer año, el valor del alquiler congelado, por lo que buscará “ampararse” con un monto inicial más alto para no quedar desfasado a los 12 meses.
El índice que determinará el aumento lo realizará el Banco Central. Esta es una fórmula que no existía hasta ahora. Se conforma en partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (Ripte), y será publicado cada mes por el Banco Central. Este es un punto que genera incertidumbre en los inversores y en los mismos inquilinos porque ninguno tiene la certeza de cuánto serán las dos actualizaciones que tendrán los contratos en los tres años que durarán.
Los contratos se extendieron de dos a tres años de duración. Esta ampliación podría perjudicar a los propietarios porque ante un “mal inquilino” se extiende en el tiempo la posibilidad de salir de esa relación “conflictiva”.
El depósito es de un mes de alquiler. Y ese monto no puede ser mayor al valor del primer mes del contrato. Esto implica que el monto de ingreso al contrato (el alquiler adelantado, el mes de depósito, la comisión y los gastos) disminuye más de 30% para el inquilino.
Las expensas extraordinarias estarán a cargo del propietario. Esto puede ser un punto conflictivo entre las partes, ya que hasta ahora la ley de propiedad horizontal del Código Civil no establece la obligación de distinguir en la liquidación de las expensas entre las que son ordinarias y las extraordinarias. Por esa razón, en muchos casos, las liquidaciones no son claras. Es decir, hay espacio para interpretaciones subjetivas.
Los arreglos corren por cuenta del propietario. A partir de ahora el propietario debe hacerse cargo de cualquier arreglo del inmueble siempre que no haya sido responsabilidad del inquilino y si no lo hace, el inquilino puede hacerlas notificándolo, con la compensación del gasto en el alquiler.
La rescisión de los contratos se flexibiliza a favor del inquilino. Con la nueva ley, el inquilino puede rescindir el contrato sin causa una vez que transcurrieron seis meses desde el inicio del contrato.
Por otra parte, la nueva norma también establece que, si avisa con tres meses de anticipación que dejará el inmueble, tampoco debe pagar una multa, mientras que si lo hace con un mes de anticipación y está entre los seis meses y un año de contrato debe pagar un mes y medio de alquiler, pero si pasaron los 12 primeros meses, la multa es de sólo un mes.
Se ampliaron las posibilidades de garantías. La más usada es el título de una propiedad inmueble y ahora se suman los avales bancarios, seguros de caución, garantías de fianza y garantías personales del locatario, que se documentan con recibos de sueldo, certificados de ingresos o equivalentes.
Se demorarán los juicios de desalojos y los contratos deben ser inscriptos en la AFIP
Se busca así una mayor transparencia a la relación entre locadores y locatarios. Si los propietarios no los registran no podrán iniciar un juicio de desalojo porque este proceso exige la inscripción en la AFIP.
En este marco, organizaciones de inquilinos realizaron en distintos puntos del país, un “ruidazo” para pedir la extensión del decreto que congela los alquileres y prohíbe los desalojos. La convocatoria se concretó en distintas plazas de las ciudades, tanto de Capital Federal como del interior.
La Federación Nacional de Inquilinos destacó que “llevamos adelante varias acciones para que el Gobierno y, en particular, el ministro de Desarrollo Territorial y Hábitat, Jorge Ferraresi, prorrogue el decreto y se considere la grave situación que viven los inquilinos por el impacto económico de la pandemia”.
“Hemos hecho dos pedidos de informes, uno al Ministerio de Salud y otro al Ministerio de Hábitat para que nos respondan si tomaron esta decisión evaluando sus consecuencias. Además, presentamos una carta al presidente, Alberto Fernández, con las firmas de dirigentes sociales, sindicales y políticos, solicitando que extienda el decreto”, expresó la entidad.
En concreto, los inquilinos piden la prórroga del decreto 320/2020. La norma dejó sin efecto los aumentos pautados durante el período de congelamiento, aunque la diferencia se acumulaba en concepto de deudas. Ahora, los inquilinos deberán abonar dicha diferencia en cuotas mensuales, iguales y consecutivas: tres como mínimo o 12 como máximo. Los mismos plazos regirán para quienes no hayan pagado la totalidad de su alquiler, pero con intereses compensatorios.
Otro reclamo de los inquilinos tiene que ver con el aumento de los alquileres, muy por encima de la inflación. Por ejemplo, los alquileres en la Ciudad de Buenos Aires aumentaron en promedio 60% durante el último año, tal como señala el Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz (Ceso). En marzo, además, los aumentos con respecto a febrero fueron de 6,7% en los monoambientes y 7,7% para los de 2 ambientes.
En tanto, los especialistas prevén que tras el congelamiento y por las nuevas regulaciones de la Ley de Alquileres, aumentarán en torno al 40%.
Para el titular de esta organización, Gervasio Muñoz, “a partir de abril veremos que miles de familias quedarán en las calles y que la decisión de no prorrogar el congelamiento demuestra la mala política habitacional de Ferraresi”.
“Las organizaciones de inquilinos del país vamos a hacer lo imposible para que haya un plan de desendeudamiento y se extienda el decreto”, señaló Muñoz.